今年1-8月份，全市房屋销售增速稳定增长，待售面积继续下降；同时存在投资继续回落、先行指标持续下降、资金继续趋紧等问题，对临沂市房地产后期的发展影响较大。
一、房地产市场运行的基本情况
（一）开发投资继续回落。1-8月房地产开发完成投资226.9亿元，同比下降3.7%，较上月累计增速下降了0.8个百分点。从房屋用途看，住宅类完成投资165.1亿元，同比下降了5.1%，占全部投资的72.8%。其中，90-140平方米投资116.1亿元，同比增长3%，占全部投资的70.3%；90平方米以下同比下降29%，144平方米以上同比下降13.1%。商业营业用房41.5亿元，同比下降1.3%，占全部投资的18.3%。
（二）商品房销售保持稳步增长。1-8月全市商品房销售面积546.8万平方米，增长16%，增速较上月累计下降2.8个百分点；商品房销售额235.2亿元，增长19.2%，增速较上月累计下降0.2个百分点。其中，8月当月销售面积85.2万平方米，同比增长1.3%，比上月销售面积增加了3.7万平方米；当月销售额36亿元，同比提高23.2%，比上月销售额增加了1.4亿元。1-8月全市商品房单位面积销售均价4302元/㎡，同比增加142元/㎡。
从房屋用途结构看，住宅销售保持快速增长，商业营业用房销售大幅回落。住宅销售面积483.3万平方米，同比增长18.2%，占销售总面积的88.4%，其中，90平方米及以下销售面积34万平方米，同比下降30%，占住宅的6.2%；90-144平方米销售面积352.8万平方米，同比增长27.6%，占住宅的73%，144平方米以上面积85万平方米，同比增长11.9%，占住宅的17.6%。商业营业用房销售面积28.7万平方米，同比下降28.1%，占销售总面积的5.2%。
从房屋性质看，期房销售增速远远高于现房。全市商品房销售面积中现房销售面积74.1万平方米，下降19.2%，占全部销售面积的13.5%；期房销售面积472.7万平方米，增长24.6%。
（三）库存继续平稳下降。今年以来待售面积逐月平稳下降,截止8月末，全市待售面积为301.4万平方米，比上年末、一季度、上半年分别下降了46.5、31.8 、15.3万平方米，同比增长9.6%，增速比上年末、一季度、上半年分别下降了20.8、8.2 、1.2个百分点。分类型来看，住宅待售面积同比下降，商业营业用房同比增长。住宅类待售面积153.9万平方米，比上年末、一季度、上半年分别降低了45.3、 23.3、13.7万平方米；同比下降22.4%，增速比上年末、一季度、上半年分别降低32.4、10.1、11.6个百分点。商业营业用房待售面积为92.5万平方米，比去年年末增加了0.6万平方米，同比增长23.3%。全市房地产消化周期为4.4个月比去年年底减少0.3个月。
2016年1-8月房屋待售面积情况
类 型 |
1-8月累计（万平方米） |
比上年底增减（万平方米） |
增速（%） |
比上年底增速下降百分点 |
房屋待售面积 |
301.4 |
-46.5 |
9.6 |
20.8 |
其中：住宅 |
153.9 |
-45.3 |
-22.4 |
32.4 |
商业营业用房 |
92.5 |
-0.6 |
23.3 |
32.2 |
办公楼 |
14 |
-0.6 |
174.1 |
5 |
1年内房屋待售面积 |
160.2 |
-30 |
12.2 |
19.5 |
1-3年（含1年）房屋待售面积 |
132 |
-16.4 |
-6.7 |
31.7 |
3年以上（含3年）房屋待售面积 |
9.2 |
-0.2 |
-2.3 |
144.5 |
二、存在的问题
（一）先行指标全面下降。1-8月，全市房地产开发三大先行指标中，新开工面积同比下降19.6%，增速较上月提高6.7个百分点；到位资金下降2%，增速较上月提高1.4个百分点；土地购置面积41.3万平方米，同比下降47%，增速比上月下降20.6个百分点。到位资金、土地购置面积和新开工面积这三大反映房地产开发投资的先行指标均有下降，为临沂市房地产开发市场后期走势带来较大影响。
（二）开发企业资金持续紧张。8月末全市房地产开发本年末实际到位资金小计292.6亿元，同比下降2.5%，增幅比上年回落2.7个百分点。从到位资金构成看，国内贷款18.8亿元，同比下降16.8%；自筹资金87.9亿元，下降31.5%；个人按揭贷款78.7亿元，同比增长33.6%。银行贷款仍存在一定难度、社会融资风险大、成本高，因此开发企业资金状况还将持续紧张。
（三）商品房施工、竣工面积低速增长。1-8月全市商品房施工面积4434万平方米，同比增长5.1%。其中，住宅施工面积3323.5万平米，同比增长6.1%；商业营业用房施工面积679.5万平方米，同比增长1.8%；办公楼施工面积54.8万平方米，同比下降21.8%。1-8月份全市商品房竣工面积241万平方米，同比增长2.7%。其中，住宅竣工面积217.5万平方米，同比增长54.1%；商业营业用房竣工面积11.1万平方米，同比下降84.6%；办公楼竣工面积0.1万平方米，同比下降96.8%。
三、几点建议
（一）进一步发挥市场决定性作用。房地产业关联度高，带动力强，促进房地产业的健康发展对临沂市经济发展和民生改善具有十分重要的作用。在住房领域，各级政府重点做好保障房建设和棚户区改造，审慎出台商品房调控政策，让市场力量在调节商品房供需中起决定作用，以满足不同层次的住宅需求，给投资者和消费者一个理性预期。
（二）拓展房地产企业融资渠道，落实利好的房地产贷款和按揭政策。金融机构对三线城市的房地产信托，地产基金等项目都持非常谨慎的态度，开发商的贷款和融资难度加大。因此，需要拓展房地产企业融资渠道，构建多元化融资体系，加快融资速度，降低融资成本。
（三）关注房地产政策的平稳性。房地产市场对政策非常敏感。前期国家、省和市政府连续出台降低首付比例、提高贷款额度、下调贷款利率和准备金率、降低契税、部分免征营业税等政策措施，市场反应强烈，交易量大幅增长。近期，房地产“营改增”政策正式落地，一线、二线城市销售量和销售均价大幅增长，对我市房产市场预期也产生了较大影响，要注意防止市场“忽冷忽热”，保持房地产相关政策的平稳性和连续性。
